銅之家網(wǎng)訊：商品房預(yù)售制存廢之爭再起，漸進(jìn)式改革或?qū)⑹┬校?ldquo;取消商品房預(yù)售制”的爭論，依然未息。部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商品房預(yù)售制的弊端凸顯，其帶來的房地產(chǎn)開發(fā)高杠桿助推了市場的泡沫化。但目前取消預(yù)售制并不現(xiàn)實(shí)，各方利益博弈之下，漸進(jìn)式的改革將被提上日程。
多元利益的博弈
資料顯示，我國內(nèi)地商品房預(yù)售制度由香港引進(jìn)，始于1994年，俗稱“買期房”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購房者，并由購房者支付定金或者房價款。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)把預(yù)售制度和按揭制度歸結(jié)為房地產(chǎn)市場制度中的兩大基石。
過去多年，商品房預(yù)售資金是開發(fā)商的一大資金來源。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，目前定金及預(yù)收款和個人按揭貸款已占到房地產(chǎn)開發(fā)資金的30%以上，形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面。
隨著時間的推進(jìn)，預(yù)售制的弊端已經(jīng)凸顯。“預(yù)售對市場有一定的作用，但也產(chǎn)生了一定的市場風(fēng)險。” 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹曾表示。
她指出，國房景氣指數(shù)八個指標(biāo)，與兩個因素高度相關(guān)，即房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中的銀行貸款增速、定金和預(yù)售款。秦虹指出，當(dāng)前樓市住宅金融屬性放大，已經(jīng)透支了真實(shí)的需求。“要高度警惕房地產(chǎn)金融資產(chǎn)屬性的放大，去杠桿的政策應(yīng)是最有效的控制性政策。”她說。
預(yù)售制正是房地產(chǎn)行業(yè)金融化和高杠桿的存在基礎(chǔ)。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，它使得商品房的投資屬性無限放大，從而助推了泡沫的生成和膨大。取消預(yù)售制曾在2005年、2010年引起激烈的討論。中國社科院前不久發(fā)布《中國住房發(fā)展(2012年中)報告》建議，在目前開發(fā)商商品房庫存量較大的條件下，適時取消期房預(yù)售制度，有利于控制開發(fā)商資金鏈促其快建快銷。
取消商品房預(yù)售制，意味著將從根本上改變房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，也對房企的開發(fā)模式、財(cái)務(wù)模式、盈利模式乃至商業(yè)模式形成巨大挑戰(zhàn)。著名房地產(chǎn)律師秦兵認(rèn)為，取消預(yù)售背后實(shí)質(zhì)是利益之爭，即地方政府、開發(fā)商、銀行與買房人的利益之爭。前三者已經(jīng)被捆綁在一起。這導(dǎo)致取消預(yù)售困難重重。
目前最大的反對聲音是，取消預(yù)售之后，商品房價格將暴漲，也可能產(chǎn)生令政府擔(dān)憂的后果：比如地方融資平臺受牽連、銀行產(chǎn)生壞賬等。
一家廣州大型房企人士對本報記者說，若取消預(yù)售制，一些中小型開發(fā)商或資金不足、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不符合市場需求的開發(fā)商，將是生死存亡的考驗(yàn)。但認(rèn)為取消預(yù)售將減少供應(yīng)量，導(dǎo)致房價大漲的理論，缺乏數(shù)據(jù)支撐。本報記者獲得的資料顯示，當(dāng)前住宅在建規(guī)模達(dá)45億平方米，房企去化速度也只處于中下水平，銷竣工比僅為1.1∶1。
根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測，自2011年5月份起標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目庫存量呈逐月攀升的態(tài)勢。2012年3月份以來，銷售市場持續(xù)回暖，標(biāo)桿房企庫存上升趨勢受到抑制，房企庫存壓力有所緩解。但從絕對量上看，目前標(biāo)桿房企的庫存量依然處于高位。中原不
完全統(tǒng)計(jì)，截至2012年6月底，標(biāo)桿房企在49個城市在售項(xiàng)目庫存量相對于2011年同期增加了約6成。
下半年房企將進(jìn)入推盤高峰。僅以萬科為例，本報記者獲悉，萬科下半年推盤量較上半年高出50%，為歷年來少見。而保利、恒大、金地、中海、富力、佳兆業(yè)等大型房企同樣有很大的貨量在下半年推出。
市場存量依然高企。而這正是此次社科院建議取消預(yù)售制、減少負(fù)面影響的基礎(chǔ)。
漸進(jìn)式取消思路
但是，接受本報記者采訪的諸多人士認(rèn)為，鑒于目前的情況下，打破利益格局并沒有那么容易，而漸進(jìn)式的改革被視為應(yīng)有之義。
陳國強(qiáng)認(rèn)為，住房預(yù)售制度是階段性的政策，不可能永久保留，但其退出需要有一定的條件，需要等到市場平穩(wěn)，更加成熟。
“取消預(yù)售制必須要有一個過渡期。”胡景暉建議，可對預(yù)售制進(jìn)行適當(dāng)?shù)母母?。比如美國的預(yù)售制規(guī)定，美國的銀行貸必須在房屋落地建成之后才能給提供開發(fā)商銀行貸款。我國可以借鑒，在銀行到款的時間點(diǎn)上加以控制，將一次性付款逐漸改為同期房建設(shè)進(jìn)度基本相適應(yīng)的分期付款，逐步降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)。
另外，對項(xiàng)目資金進(jìn)行封閉管理可以避免開發(fā)商囤積項(xiàng)目，或項(xiàng)目間拆借資金；預(yù)售資金的第三方監(jiān)管方面也要有所建設(shè)。中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁也認(rèn)為，在不能即刻取消預(yù)售制的情況下，關(guān)鍵是要從嚴(yán)監(jiān)管預(yù)售款。
另有學(xué)者建議，可以在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度，對于新出讓土地，逐步做到不再實(shí)行預(yù)售。
本報記者注意到，實(shí)際上，從2007年以來，開發(fā)商自有資金比例提高到30%、按揭貸款須在建筑物封頂之后才可發(fā)放、加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管等措施相繼在中央和各地出臺，都是對預(yù)售制度的變革。
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師粟日表示，取消預(yù)售制，將會對市場產(chǎn)生怎樣的影響，爭論雙方流于情緒化、口水化，缺乏建立在科學(xué)數(shù)據(jù)之上的實(shí)證研究。他認(rèn)為，經(jīng)過近20年的發(fā)展，預(yù)售制即使不取消，進(jìn)行改革也是完全必要的。
