銅之家網(wǎng)訊：房地產(chǎn)調(diào)控再臨十字路口，樓市回暖速度超預(yù)期 。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)人士表示，要進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，努力促進(jìn)三個(gè)“合理回歸”。一是促進(jìn)地方政府心態(tài)的回歸，逐步減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴；二是促進(jìn)開發(fā)企業(yè)心態(tài)的回歸，回歸到售價(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配；三是促進(jìn)購(gòu)房者心態(tài)的回歸，一方面要保證居民合理的自住性需求，另一方面要對(duì)投資、投機(jī)需求繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)
“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控似乎到了一個(gè)十字路口。
3月份以來，各地樓市成交量持續(xù)回暖，大多數(shù)降價(jià)的項(xiàng)目停止降價(jià)，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格開始反彈。央行連續(xù)降低存款準(zhǔn)備金率、三年半以來首次降息，雖然意不在救樓市，但對(duì)資金緊張的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是一劑強(qiáng)心針。一些城市微調(diào)了樓市政策，甚至在一定程度上放松了調(diào)控。樓市的“價(jià)格底”和“政策底”似乎都已形成，不少購(gòu)房者又開始感到恐慌。
盡管面臨著穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力，但房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)還沒有完成，房?jī)r(jià)沒有回到合理價(jià)位，長(zhǎng)效機(jī)制改革也才剛剛起步。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，要繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)。特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)等措施，鞏固調(diào)控成果。
1.樓市回暖速度超預(yù)期
降息將促使今后一段時(shí)間成交量延續(xù)前兩個(gè)月的回暖態(tài)勢(shì)
樓市回暖的速度大大超出了人們的預(yù)期。
在一家門戶網(wǎng)站工作的韓巍一直有買房的打算。去年下半年開始，他關(guān)注的北京東邊幾個(gè)項(xiàng)目的房?jī)r(jià)開始明顯下降，今年初，降價(jià)的趨勢(shì)進(jìn)一步蔓延。韓巍覺得只要房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，房?jī)r(jià)還會(huì)下降，可以繼續(xù)觀望。
但從4月份以來，銷售人員在電話里告訴韓巍，成交量不斷攀升，原本的價(jià)格優(yōu)惠減少了，新一期的項(xiàng)目?jī)r(jià)格肯定要漲，要趕緊出手。進(jìn)入5月份，二手房中介更是直截了當(dāng)?shù)卣f，現(xiàn)在二手房又開始搶了，房?jī)r(jià)很快就要大幅反彈。
韓巍原本以為這是銷售人員在忽悠，但到幾個(gè)售樓處和中介門店一看，熱鬧的場(chǎng)面頓時(shí)讓他有點(diǎn)發(fā)慌。“看這架勢(shì)，房?jī)r(jià)好像壓不住了。”韓巍決定不再觀望，6月份一定要出手。
今年3月以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1—5月份，全國(guó)商品房銷售面積約2.9億平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月縮小1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額1.7萬億元，同比下降9.1%，降幅縮小2.7個(gè)百分點(diǎn)。
特別是此前成交量低迷的一線城市，5月住宅市場(chǎng)交易量均大幅反彈，“紅五月”名符其實(shí)。北京新建商品住宅和二手住宅成交量環(huán)比4月份分別上漲34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破萬套，創(chuàng)下去年2月限購(gòu)以來的最高紀(jì)錄。廣州全市一手住宅成交量環(huán)比4月大增51%，同比去年5月增長(zhǎng)19%，成為過去16個(gè)月中的銷售量最高的月份。上海樓市的成交量也創(chuàng)出今年新高。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司副司長(zhǎng)張小宏認(rèn)為，春節(jié)以后樓市成交量之所以明顯回升，主要的原因在于開發(fā)商順應(yīng)了市場(chǎng)變化，打折促銷、以價(jià)換量的力度加大了，再加上商業(yè)銀行放貸速度加快和利率逐步回歸，釋放了部分住房的需求。
“從我們的調(diào)研看，成交量有兩個(gè)明顯特點(diǎn)，一是自住性購(gòu)房成為主流，不少項(xiàng)目首次購(gòu)房比重超過70%。二是部分降價(jià)促銷力度比較大、價(jià)格下調(diào)比較到位的低總價(jià)、中小套型的普通商品住房成交的情況比較好。”張小宏表示，這些情況說明，目前以自住為目的的真實(shí)住房需求還是很大的，開發(fā)企業(yè)以價(jià)換量的空間也是有的。這應(yīng)該是市場(chǎng)回歸正常的表現(xiàn)，不能簡(jiǎn)單用回暖兩個(gè)字來概括目前的現(xiàn)象。
6月7日晚間，央行三年半以來首次宣布降息。利率調(diào)整后，貸款買房的月供將減少，購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)有所減輕。在樓市快速回暖的背景下，降息進(jìn)一步降低了剛性需求購(gòu)房的門檻，將促進(jìn)樓市成交量進(jìn)一步回升。
“5月份的成交量肯定不是年內(nèi)的最高點(diǎn)，回暖還將繼續(xù)。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，只要政府不出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，降息將促使今后一段時(shí)間成交量延續(xù)前兩個(gè)月的回暖態(tài)勢(shì)。
2.房?jī)r(jià)止跌回升趨勢(shì)明顯
房?jī)r(jià)雖有反彈風(fēng)險(xiǎn)，卻不存在像2009年一樣大幅反彈的可能性
隨著成交量大幅反彈，“房?jī)r(jià)可能暴漲”的氣氛在樓市彌漫，不斷刺激著購(gòu)房者的神經(jīng)。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，盡管房?jī)r(jià)還沒有出現(xiàn)大的反彈，但有了成交量，房?jī)r(jià)止跌已十分明顯。盡管各地仍有個(gè)別項(xiàng)目在降價(jià)，但降價(jià)優(yōu)惠的幅度比前期明顯減小。另一方面，此前價(jià)格調(diào)整較大的項(xiàng)目，如北京通州和大興的部分項(xiàng)目，價(jià)格也開始回升。
相對(duì)于市場(chǎng)的變化，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)總是要慢一拍。記者日前在北京部分二手房成交活躍的項(xiàng)目采訪發(fā)現(xiàn)，前期討價(jià)還價(jià)空間較大的房源價(jià)格反彈迅速，個(gè)別小區(qū)甚至再現(xiàn)樓市火爆時(shí)期“一天一個(gè)價(jià)”的場(chǎng)面。
盡管北京市房協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示，市場(chǎng)上沒有出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房的情況。但實(shí)際上，在熱點(diǎn)居住區(qū)域，購(gòu)房者因擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈而入市搶購(gòu)的情況十分普遍。尤其在二手房市場(chǎng)上，只要有性價(jià)比稍高的房源，就會(huì)出現(xiàn)排隊(duì)看房甚至加價(jià)的情況。房產(chǎn)中介說得最多的一句話就是：“現(xiàn)在再不買，下半年房?jī)r(jià)漲起來，就錯(cuò)過時(shí)機(jī)了。你還記得2009年嗎？”
在“買漲不買跌”的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，人們買房的決策除了居住需求，最主要的是對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期。如今，從觀望到搶著入市，市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生微妙變化。
央行降息或許將加劇這種預(yù)期的改變。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，今年信貸政策比2011年有了明顯的松動(dòng)，盡管放松銀根是為了穩(wěn)增長(zhǎng)，并不是要救樓市，但資金一旦開閘，仍將通過各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。
張大偉認(rèn)為，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策中影響力最大的是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說是人們判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。一直在觀望的購(gòu)房者，可能會(huì)將降息的舉動(dòng)理解為調(diào)控政策開始松動(dòng)，從而加快入市的步伐。
更值得關(guān)注的是，隨著房?jī)r(jià)底部逐漸被市場(chǎng)確認(rèn)，投資投機(jī)型需求又開始蠢蠢欲動(dòng)。一位在浙江溫州從事民間金融的人士告訴記者，溫州房?jī)r(jià)去年以來普遍下跌超過三成以上，手里閑置資金較為寬裕的老板們最近正在到處看房，研究“抄底”的可行性。“現(xiàn)在實(shí)業(yè)這么不景氣，還是投資房產(chǎn)最保險(xiǎn)。”上述人士表示。
對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為，房?jī)r(jià)雖有反彈的風(fēng)險(xiǎn)，卻并不存在像2009年一樣大幅反彈的可能性。首先，由于3—5月份市場(chǎng)剛性需求的釋放，銀行可用的貸款額度正在快速減少，部分二線城市的銀行已經(jīng)開始把利率往基準(zhǔn)回調(diào)。其次，限購(gòu)等行政手段的調(diào)控政策依然執(zhí)行力度很大，開發(fā)商的庫(kù)存也依然偏大，同時(shí)未來潛在供應(yīng)依然處于較高水平，這種供求關(guān)系也決定了樓市不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。
龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事秦力洪認(rèn)為，樓市調(diào)控并沒有出現(xiàn)根本性變化。開發(fā)商仍需把去庫(kù)存、高周轉(zhuǎn)、謹(jǐn)慎投資作為2012年的主旋律。從成交量上看，目前是市場(chǎng)最好的時(shí)候，從預(yù)期看，房?jī)r(jià)不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。
3.堅(jiān)定不移加強(qiáng)調(diào)控
要促進(jìn)地方政府、開發(fā)企業(yè)、購(gòu)房者心態(tài)的“合理回歸”
價(jià)格、政策和預(yù)期，構(gòu)成了影響樓市走勢(shì)的三角形。如今，每個(gè)賣房的人都告訴你，“價(jià)格底”和“政策底”已經(jīng)出現(xiàn)，調(diào)控不可能繼續(xù)嚴(yán)厲，該買房了。
作為普通的購(gòu)房者，你還能繼續(xù)淡定嗎？
張大偉認(rèn)為，市場(chǎng)所稱的“政策底”，意思是此前調(diào)控政策過分嚴(yán)厲的時(shí)間段已經(jīng)過去了，現(xiàn)在政策依然嚴(yán)厲，但適當(dāng)降低了剛性需求的購(gòu)房門檻，從形式上看有所放松。
事實(shí)上，在中央政府層面，房地產(chǎn)調(diào)控政策從來沒有絲毫要放松的跡象。針對(duì)各方關(guān)心的政策走向問題，張小宏表示，當(dāng)前仍要堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，確保調(diào)控政策落到實(shí)處，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。“我們有理由相信，在近一個(gè)時(shí)期堅(jiān)持調(diào)控和市場(chǎng)回調(diào)還將是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主基調(diào)。”
今年初，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人多次強(qiáng)調(diào)，將密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，并積極研究?jī)?chǔ)備政策。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，將可能出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。但目前業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，中央層面很難再出臺(tái)新的調(diào)控手段，唯一可能的是更嚴(yán)厲地執(zhí)行現(xiàn)有政策。
盡管中央政府態(tài)度堅(jiān)定，但一些地方政府希望通過政策微調(diào)來適度放松樓市調(diào)控的心態(tài)已經(jīng)十分明朗。目前為止已經(jīng)有超過30個(gè)城市對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行了適度調(diào)整，其中大部分被叫停。但3月底以來，如揚(yáng)州獎(jiǎng)勵(lì)購(gòu)房等政策微調(diào)都在爭(zhēng)議聲中得以順利實(shí)施，也被解讀為調(diào)控政策放松的征兆。“現(xiàn)在看，只要不觸碰限購(gòu)這條紅線，多數(shù)微調(diào)政策都有可能過關(guān)。”張大偉說。
尤其是在實(shí)際操作層面，除了北京上海等一線城市還在比較嚴(yán)格地執(zhí)行限購(gòu)等調(diào)控措施，一些城市的限購(gòu)放松已經(jīng)不是秘密?，F(xiàn)階段，依然在抑制成交量和房?jī)r(jià)反彈的，主要是嚴(yán)格的信貸政策。如二套房貸首付六成、1.1倍利率，三套房停貸等。如果信貸政策進(jìn)一步放松，房?jī)r(jià)反彈的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大。
近期，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更重要的位置。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式尚未根本轉(zhuǎn)變的情況下，人們擔(dān)心，要穩(wěn)增長(zhǎng)，能夠快速見效的手段和方式無疑就是刺激樓市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有可能重新回到嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的老路上。
專家指出，房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)還沒有完成，房?jī)r(jià)還沒有回到合理價(jià)位，與房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)的制度建設(shè)也只是剛剛起步。在這種情況下，房地產(chǎn)調(diào)控不能放松。政府要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)，應(yīng)該注重培育經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力，不能走過分依賴房地產(chǎn)業(yè)的老路。
針對(duì)一些地方政府可能以穩(wěn)增長(zhǎng)的名義放松樓市調(diào)控，住建部新聞發(fā)言人指出，當(dāng)前仍要執(zhí)行好限購(gòu)措施，同時(shí)，要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，對(duì)涉及違規(guī)騙取購(gòu)房資格的開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者，要嚴(yán)肅查處。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將會(huì)同有關(guān)部門繼續(xù)密切關(guān)注各地執(zhí)行調(diào)控政策的情況，對(duì)于地方出臺(tái)放松抑制不合理購(gòu)房政策的，將及時(shí)予以制止或糾正。
張小宏表示，要進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，努力促進(jìn)三個(gè)“合理回歸”。一是促進(jìn)地方政府心態(tài)的回歸。促使各地真正把工作重心轉(zhuǎn)移到加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式上去，適應(yīng)市場(chǎng)“退燒”以后正常的土地出讓收入、住房成交量和房地產(chǎn)相關(guān)稅收，逐步減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴。二是促進(jìn)開發(fā)企業(yè)心態(tài)的回歸。當(dāng)前情況下要促進(jìn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，采取以價(jià)換量的策略，回歸到售價(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，更好地適應(yīng)市場(chǎng)，多建一些適銷對(duì)路的普通商品住房。三是促進(jìn)購(gòu)房者心態(tài)的回歸。一方面我們要保證居民合理的自住性需求，把信貸、稅收方面已經(jīng)明確的支持性政策落到實(shí)處。另一方面要對(duì)投資、投機(jī)需求繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)，打消其通過房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)財(cái)富快速增值的目的。這樣才能使住房逐步回歸到居住的基本屬性。
