所以房價的漲跌決定于居民結構,房價是否下降取決于戶籍人口,房價是否上漲取決于非戶籍人口。北京市有本地居民1200多萬人,外來人口720多萬人,真正需要房子的是這些外來人口,基本上很多人沒房。所以北京市房價上漲最大壓力來自于非北京市居民的外來人口,其次才是想購買多套房者以及投機者,但是這一批外來人口不準買房的結果,漲價立刻停止,因為他們最大的動力停止了。
暗流涌動的整合
在嚴厲調控的2011年,我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商一個非常有趣的現(xiàn)象,叫作有序地退出,這和2008的恐慌情況剛好相反。上市企業(yè)里面有序退出房地產(chǎn)業(yè)務的公司有很多,包括大江股份(600695)、金發(fā)科技(600143)、建發(fā)股份(600153)、獐子島、酒鬼酒、金種子酒(600199)等等。另外一些地產(chǎn)公司也在有序退出,包括鼎立股份(600614)、大連控股(600747)、華茂股份(000850)、新湖中寶(600208)、綠景地產(chǎn)、華業(yè)地產(chǎn)(600240)、萊茵置業(yè)(000558)。這些公司有序退出之后,把相關的房地產(chǎn)業(yè)務賣給了像萬科這樣的大型專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。萬科2011年上半年買了十個項目,其中最大一筆是30億元廣州的新光城市花園,招商地產(chǎn)(000024)2010年買地只花了13億元,2011年是108億元。