銅之家網(wǎng)綜合消息：信貸資金確保投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，融資收緊能否遏制樓市泡沫膨脹？前不久召開的第四次全國金融工作會議，明確提出“堅持金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)要求”。最近，各大銀行紛紛表態(tài)，未來將加大服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的力度，確保信貸資金更好地投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。
2008年起蔓延全球的次貸危機(jī)，給人們留下一個慘痛的歷史教訓(xùn)：脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的金融發(fā)展，將逐步形成資產(chǎn)泡沫，引發(fā)社會資源的嚴(yán)重錯配，加速實(shí)體產(chǎn)業(yè)空心化。
從本質(zhì)上說，樓市是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但隨著大量資金的涌入，房地產(chǎn)金融化、虛擬化的趨勢愈發(fā)明顯。近年來，我國部分經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域也嶄露泡沫現(xiàn)象，大量資金涌向各種資產(chǎn)特別是房地產(chǎn)進(jìn)行炒作，導(dǎo)致房價過快上漲。
武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長董登新教授認(rèn)為，銀行的“集體”轉(zhuǎn)向直接導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)融資渠道收窄，將吹大樓市泡沫的可能性降到了最低。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2011年房地產(chǎn)投資增速回落5.3個百分點(diǎn)，商品房銷售增長速度、房企本年資金來源增長速度及土地購置面積增長速度等指標(biāo)也全線減速。
董登新說，向社會資本融資，將成為許多開發(fā)商賴以生存的希望。而社會資本注資與否取決于企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場狀況及行業(yè)前景等。這使得房企不得不做實(shí)產(chǎn)業(yè)，以實(shí)在的價格、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來贏得生存機(jī)會。“開發(fā)商大幅拿地過量投資、商品房價格持續(xù)上漲以及投機(jī)資本爭相涌入等問題將得到遏制，最大限度地壓縮了樓市泡沫膨脹的空間。”
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新日前表示，今年上半年，40個重點(diǎn)城市個人住房信息系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)與住建部聯(lián)網(wǎng)；各省區(qū)市也在加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，爭取2013年實(shí)現(xiàn)全市、全省聯(lián)網(wǎng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉為房產(chǎn)稅的征收鋪平了道路。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，全國主要城市實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)，有助于建立透明的房地產(chǎn)信息體系，使家庭的住房套數(shù)和面積等數(shù)據(jù)更加清晰，有利于加速房產(chǎn)稅等政策落地，及控制異地炒房。
同時，北京、武漢、上海等城市相繼修改了“非普通住宅稅”標(biāo)準(zhǔn)，使更多普通住房享受到契稅優(yōu)惠。此舉也被市場認(rèn)為，為區(qū)分征收房產(chǎn)稅的類別做準(zhǔn)備。
去年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。馬光遠(yuǎn)說，房產(chǎn)稅不僅調(diào)節(jié)收入分配，抑制投資性炒房，還有助于地方政府找到一個穩(wěn)定的稅源，一定程度上避免了“土地財政”推高房價。
但中南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東認(rèn)為，房產(chǎn)稅只有加大改革力度，完善征收機(jī)制，才能起到市場所期望的作用。如果現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場格局未變，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求，那么持有成本就很容易為上漲的房價所抵消，也無助于市場供給的擴(kuò)大。
張東說，上海、重慶等地開展的房產(chǎn)稅試點(diǎn)有點(diǎn)“溫柔”，在征收范圍、稅率等方面力度太小，不足以對市場產(chǎn)生大的影響。如何動態(tài)地評估房屋價值，如何確定征收范圍和征收方式，是自己申報還是政府認(rèn)定等等問題都有待進(jìn)一步細(xì)化。“如果倉促推行房產(chǎn)稅，不僅無法抑制房價，反而會引發(fā)不公，還可能導(dǎo)致房產(chǎn)稅成為開發(fā)商提高房價的借口。”
在2011年底召開的中央農(nóng)村工作會議上，國務(wù)院總理溫家寶明確要求，精心設(shè)計征地制度改革方案，2012年一定要出臺相應(yīng)法規(guī)。
在隨后召開的全國國土資源工作會上，國土資源部部長徐紹史說，隨著形勢發(fā)展，現(xiàn)行征地制度出現(xiàn)了許多不適應(yīng)的問題，改革的任務(wù)十分艱巨。他表示，將深化城市用地審批制度改革，部署開展集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)改革試點(diǎn)，深入推進(jìn)共同責(zé)任機(jī)制試點(diǎn)建設(shè)。
華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院教授王國華認(rèn)為，此輪土地制度改革，致力于逐步建立國有和集體土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一出讓的用地市場，改變以往低價征地再高價賣地的土地出讓模式，引導(dǎo)地方政府?dāng)[脫對房地產(chǎn)的依賴。
另一方面，未來的土地供應(yīng)將不再被開發(fā)商包攬，轉(zhuǎn)向?qū)ΡＵ戏宽?xiàng)目傾斜。2011年，全國共開工保障房1000萬套，今年計劃開工700萬套。至“十二五”末，保障房覆蓋面將達(dá)到20%。目前，國土資源部已批準(zhǔn)北京、上海利用集體土地建設(shè)租賃住房。一些房價較高、土地資源緊缺的城市或省份也有望被列為試點(diǎn)。
王國華表示，土地供應(yīng)將不再僅僅為了賣得高價，而是側(cè)重于完善市場和保障民生。同時，開發(fā)商依靠土地增值來獲利的模式將難以為繼，“圈地為王”的時代成為過去，客戶導(dǎo)向、市場導(dǎo)向、產(chǎn)品導(dǎo)向才是未來房地產(chǎn)業(yè)的競爭要義。
但有市場人士擔(dān)心，要想徹底擺脫地價推高房價，涉及整個經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，不是某一城市某一部門能夠完成的，短時間內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)。
中國土地勘測規(guī)劃院研究員鄒曉云也認(rèn)為，土地制度的改變直接牽扯到地方政府的利益，所以阻力很大。許多地方政府擔(dān)心，不僅無法獲得超額土地收益，還會大大增加征地的難度。僅僅改革土地制度，而未涉及稅收制度，“錢少事多”的壓力將會更大。
鄒曉云說，進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)及收益分配制度改革是關(guān)鍵。在承認(rèn)土地為地方所用的同時，更重要的是如何解決地方政府對土地的控制，讓土地市場更加開放、自由流通；同時，如何逐步改革財政稅收體制，調(diào)整中央與地方的財政稅收關(guān)系，擴(kuò)大地方政府籌資權(quán)限，也是亟須解決的問題。
