中新網(wǎng)6月5日電(房產(chǎn)頻道 馬榕) 目前，作為我國(guó)財(cái)稅體制改革重頭戲的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍已擴(kuò)充至全國(guó)10個(gè)行業(yè)。繼今年6月1日全國(guó)電信業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)上線運(yùn)行之后，房地產(chǎn)業(yè)也被視為下一個(gè)營(yíng)改增試點(diǎn)可能涉及的行業(yè)，據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》消息稱，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增后稅率很有可能為11%。
在5月房?jī)r(jià)首現(xiàn)跌勢(shì)、多家龍頭房企銷售面積下滑、土地成交量?jī)r(jià)齊跌等多重現(xiàn)實(shí)影響下，這一稅制改革引發(fā)了不少業(yè)內(nèi)對(duì)“房企利潤(rùn)空間將被進(jìn)一步壓縮”的擔(dān)憂。原中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任、研究員牛鳳瑞則直言，不贊成這種邏輯，認(rèn)為說(shuō)壓縮房地產(chǎn)利潤(rùn)空間是把問(wèn)題簡(jiǎn)單化，其實(shí)營(yíng)改增對(duì)房企是好事兒。
擴(kuò)圍
“營(yíng)改增”或?qū)⒂|及房地產(chǎn)業(yè)
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》6月3日消息，目前財(cái)稅部門已開始著手對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行營(yíng)改增調(diào)研，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改繳增值稅后稅率很有可能為11%，但調(diào)研還處于初期階段，具體實(shí)施方案尚無(wú)定論。
據(jù)悉，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)改革是我國(guó)正在進(jìn)行的一項(xiàng)重大稅制改革，2012年1月1日起于交通運(yùn)輸業(yè)開始首批試點(diǎn)，預(yù)計(jì)將于2015年年底完成全行業(yè)營(yíng)改增改革。在電信業(yè)于今年6月1日被納入營(yíng)改增試點(diǎn)之后，目前尚未納入試點(diǎn)的僅剩生活類服務(wù)業(yè)、文化體育業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)和金融行業(yè)。而這，也正是房地產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是即將納入營(yíng)改增試點(diǎn)的重要原因。
據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅為5%，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅為3%，未來(lái)這兩個(gè)行業(yè)都有可能調(diào)整為增值稅11%。但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收營(yíng)改增的具體實(shí)施時(shí)間和方法等，目前還未有官方解讀。財(cái)政部財(cái)科所副所長(zhǎng)劉尚希對(duì)媒體表示，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增還沒(méi)有出臺(tái)具體方案，稅率、征收方式等方面還存在較大變數(shù)。
另外，在不少專家看來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)推行營(yíng)改增的難度并不小。一方面，稅制設(shè)計(jì)牽扯到核算房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)增值額；另一方面，作為地方財(cái)政收入主力的房地產(chǎn)相關(guān)稅收一經(jīng)變更至繳納增值稅，原本由地稅部門征收的“營(yíng)業(yè)稅”，將轉(zhuǎn)由國(guó)稅部門征收“增值稅”，地方財(cái)政收入將受影響。
擔(dān)憂
“營(yíng)改增”攤薄房企利潤(rùn)？
“房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改繳增值稅后稅率很有可能為11%”的消息一經(jīng)傳出，業(yè)內(nèi)擔(dān)憂之聲漸起。有業(yè)內(nèi)表示，如果房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格上升空間有限，營(yíng)改增后房企盈利將受到影響，房企的日子恐怕會(huì)更加難過(guò)。
原中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任、研究員牛鳳瑞在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表達(dá)了不同的看法：“我不贊成這種邏輯，營(yíng)改增整體改革的目的是要減少企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，讓納稅更加合理和公平，說(shuō)壓縮房地產(chǎn)利潤(rùn)空間是把問(wèn)題簡(jiǎn)單化。”在他看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后的稅收是在去除土地價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等成本之后進(jìn)行征收，對(duì)房企來(lái)說(shuō)是好事兒。據(jù)了解，目前房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅為5%，需按照全值繳納，而在營(yíng)改增后，開發(fā)商如果收到增值稅票，則可以進(jìn)行相應(yīng)抵扣。
“房地產(chǎn)的利潤(rùn)跟這個(gè)稅率沒(méi)有太大的關(guān)系?！闭憬≌銏?bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛也認(rèn)為，現(xiàn)階段已有開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)降低到比較薄的水平，甚至在盈虧線上。但如今征收的營(yíng)業(yè)稅是剛性的，房企賺錢不賺錢都需要交5%的營(yíng)業(yè)稅，而改成增值稅之后，只有賺錢了才需要繳納賺錢部分的11%。
對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”會(huì)否影響房?jī)r(jià)，牛鳳瑞表示，營(yíng)改增主要涉及納稅的公平性問(wèn)題，說(shuō)影響房?jī)r(jià)還為時(shí)尚早。
險(xiǎn)境
多數(shù)房企半年報(bào)堪憂
不論是對(duì)于“營(yíng)改增”，還是之前傳出的地方“限購(gòu)松綁”、“限降令”等，房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)媒體均表現(xiàn)出了敏感和恐慌，這與當(dāng)下眾房企面臨的市場(chǎng)頹勢(shì)密切相關(guān)。
據(jù)CRIC研究中心統(tǒng)計(jì)的24個(gè)典型城市成交數(shù)據(jù)來(lái)看，5月新建商品住宅共成交1369萬(wàn)平方米，16個(gè)城市成交環(huán)比下降，平均減少7%，同比降幅也不小。另有數(shù)據(jù)顯示，包括萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地在內(nèi)的房企巨頭今年前4個(gè)月的銷售面積均大幅下滑，多數(shù)銷售面積下滑幅度超過(guò)20%。
在拿地方面，無(wú)論是一二線城市，還是三四線城市，大小房企均表現(xiàn)得十分謹(jǐn)慎。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，5月一線城市土地成交建筑面積為388 .6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降35.6%，同比下降41.6%，創(chuàng)下近兩年來(lái)新低。
將多數(shù)房企至于險(xiǎn)境的還有受阻的融資渠道。5月底銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)2013年報(bào)》披露，2014年將嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，并繼續(xù)強(qiáng)化“名單制”管理，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染。
對(duì)此，原中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任、研究員牛鳳瑞分析稱，雖然“營(yíng)改增”對(duì)于壓縮房企利潤(rùn)空間并無(wú)進(jìn)一步加深作用，但房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、房企本身利潤(rùn)空間下降已然成為了不爭(zhēng)的事實(shí)。（中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道）
