剛剛召開(kāi)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì)議提出，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記要保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)權(quán)利人權(quán)益，用3年左右時(shí)間全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，意味著原來(lái)分散在各部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)將統(tǒng)一到一個(gè)部門(mén)。以前由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)登記的土地、由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)登記的房屋、由國(guó)家林業(yè)局負(fù)責(zé)登記的林地等不動(dòng)產(chǎn)，將統(tǒng)一到國(guó)土資源部登記，并實(shí)現(xiàn)全國(guó)信息聯(lián)網(wǎng)。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，不動(dòng)產(chǎn)信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，加上籌備開(kāi)征的房產(chǎn)稅，會(huì)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不可低估的影響。在個(gè)人持有房產(chǎn)信息透明后，如果持有者不處置超出標(biāo)準(zhǔn)套數(shù)的房產(chǎn)，將會(huì)交稅；對(duì)于公職人員來(lái)說(shuō)，超出標(biāo)準(zhǔn)后，則需要說(shuō)明房產(chǎn)的來(lái)歷。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在提出之后便獲得了頗多的支持之聲，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度能否順利執(zhí)行，執(zhí)行過(guò)程中又要警惕哪些問(wèn)題呢？
先行經(jīng)驗(yàn)：住房信息聯(lián)網(wǎng)
住房信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)并非新鮮詞匯。2012年6月，住建部初步完成“全國(guó)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)”，完成了和60余個(gè)大中型城市及房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市的聯(lián)網(wǎng)工作，并形成了統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫(kù)。
2013年2月，住建部下發(fā)通知，要求與住建部聯(lián)網(wǎng)的城市在2013年6月份達(dá)到500個(gè)。但是，到了2013年7月，實(shí)現(xiàn)500個(gè)城市住房信息聯(lián)網(wǎng)的目標(biāo)并未實(shí)現(xiàn)。財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康評(píng)價(jià)：“房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)技術(shù)上沒(méi)有問(wèn)題。信息成為各種各樣的孤島，不是技術(shù)問(wèn)題，而是有些部門(mén)和地方顧及相關(guān)利益，存在故意控制的沖動(dòng)?！?/p>
2013年3月28日，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度正式提出，信息聯(lián)網(wǎng)的發(fā)起者有所變化?！秶?guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》要求，由國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門(mén)共同負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。
2013年11月20日，不動(dòng)產(chǎn)登記由多部門(mén)共同負(fù)責(zé)變?yōu)閲?guó)土部牽頭。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)，由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)。
住房信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心。住房信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)所遇到的困難，包括技術(shù)困難與相關(guān)地方部門(mén)的阻力，都將為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施提供經(jīng)驗(yàn)。
前期準(zhǔn)備：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，錢(qián)從哪里來(lái)
作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心，除了技術(shù)困難與遭遇阻力，住房信息聯(lián)網(wǎng)也遭遇了資金支持問(wèn)題。“數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)的錢(qián)是地方政府給，還是中央政府給，這個(gè)問(wèn)題好像從來(lái)沒(méi)有被提出過(guò)?！?北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受中國(guó)青年報(bào)采訪(fǎng)時(shí)提出了自己的質(zhì)疑。
推進(jìn)住房信息聯(lián)網(wǎng)，需要足夠的資金支持。據(jù)早些時(shí)候河北某地級(jí)市住建系統(tǒng)官員所說(shuō)，“地方政府沒(méi)有動(dòng)力與住建部進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，而住建部在使用推進(jìn)聯(lián)網(wǎng)的資金時(shí)，也要經(jīng)過(guò)發(fā)改委和財(cái)政部的批復(fù)，500個(gè)城市聯(lián)網(wǎng)資金量不小。”
江蘇省南京、無(wú)錫、蘇州三地，是第一批與住建部聯(lián)網(wǎng)的重點(diǎn)城市。從江蘇經(jīng)驗(yàn)中，可以看出住房信息聯(lián)網(wǎng)大致所需的資金量。
首先，需要完成房屋紙質(zhì)檔案數(shù)字化和歷史數(shù)據(jù)的掃描錄入。這一過(guò)程中包含著測(cè)量花費(fèi)、登記人員報(bào)酬等費(fèi)用。之后便開(kāi)始市內(nèi)信息對(duì)接。據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，江蘇省住房信息聯(lián)網(wǎng)信息對(duì)接分為兩種模式：“無(wú)錫模式”與“南京模式”?！盁o(wú)錫模式”是市區(qū)縣統(tǒng)一操作平臺(tái)，統(tǒng)一系統(tǒng)；“南京模式”是指市區(qū)縣采用不同平臺(tái)，但是要統(tǒng)一數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，最終進(jìn)入市里的“匯總庫(kù)”。數(shù)據(jù)的整合過(guò)程中，包含著購(gòu)買(mǎi)平臺(tái)的費(fèi)用和培訓(xùn)人員的費(fèi)用。
住房信息聯(lián)網(wǎng)過(guò)程中，“錢(qián)緊”成了阻礙其推進(jìn)的一個(gè)重要因素?，F(xiàn)在這個(gè)問(wèn)題也擺在了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的面前?！斑@個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)里的東西和那個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)里的東西合在一起，這個(gè)過(guò)程中哪怕技術(shù)上面障礙很小，也是很需要錢(qián)的，”樓建波說(shuō)。
政策執(zhí)行中：個(gè)人隱私如何保護(hù)
不動(dòng)產(chǎn)登記的最初設(shè)計(jì)思路，是“信息化”和“可查詢(xún)”。在北京三里河的住建部機(jī)關(guān)內(nèi)，住房信息統(tǒng)一管理查詢(xún)平臺(tái)在技術(shù)上可以實(shí)現(xiàn)“以人查房”，即輸入姓名即可查詢(xún)此人名下的房產(chǎn)。
但以人查房涉及侵犯?jìng)€(gè)人隱私。國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì)議上表示，在建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度過(guò)程中，要注重保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，注重保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，注重提高政府治理效率和水平，更好地滿(mǎn)足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求和財(cái)稅金融改革需要。
在香港，“個(gè)人房產(chǎn)信息公開(kāi)”并不是指任意一位公民都擁有查詢(xún)另一位公民名下有多少不動(dòng)產(chǎn)的資格，而是在政府或者房地產(chǎn)網(wǎng)站根據(jù)房屋的具體地址或者地段，查出房主、納稅、交易歷史等信息。清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)信息的查詢(xún)，應(yīng)當(dāng)遵循的原則是保護(hù)個(gè)人隱私和商業(yè)秘密。我國(guó)《物權(quán)法》、住建部的《房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)暫行辦法》和國(guó)土部《土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)辦法》都對(duì)此做出了規(guī)定。能夠查詢(xún)的主體：一是國(guó)家司法機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)等依法有權(quán)查詢(xún)的公權(quán)力部門(mén)，二是權(quán)利人、利害關(guān)系人和得到權(quán)利人同意的人。
針對(duì)個(gè)人住房信息泄露，2013年2月，福建、江蘇等地分別出臺(tái)政策限制“以人查房”。但是這些限制政策引起了網(wǎng)民的不滿(mǎn)。據(jù)新浪網(wǎng)2013年2月調(diào)查，逾8成網(wǎng)友對(duì)這些約束表示不滿(mǎn)。原因在于，在可以“以人查房”的時(shí)候，查出了一系列房姐、房叔，“反腐”效果明顯。
樓建波建議，公務(wù)員應(yīng)該主動(dòng)公開(kāi)財(cái)產(chǎn)，但是公開(kāi)查詢(xún)需要有界線(xiàn)：“一個(gè)公務(wù)員，你有多少套房，價(jià)值多少，都應(yīng)該主動(dòng)公開(kāi)，畢竟你是公務(wù)員。但是‘公開(kāi)查詢(xún)’和‘財(cái)產(chǎn)公開(kāi)’是不能畫(huà)等號(hào)的，如果‘公開(kāi)查詢(xún)’到了能查出某個(gè)公務(wù)員的住所具體地址，這就算侵犯?jìng)€(gè)人隱私了?！?/p>
后續(xù)問(wèn)題：需規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)交易
不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不是一勞永逸的政策，在登記制度施行之后，仍然有后續(xù)問(wèn)題需要解決。
在談到不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)，程嘯表達(dá)了自己的隱憂(yōu)：“大家現(xiàn)在歡呼登記統(tǒng)一了，卻忘了一個(gè)巨大的問(wèn)題在后面——新的交易風(fēng)險(xiǎn)有可能會(huì)出現(xiàn)。”
“不動(dòng)產(chǎn)登記”相當(dāng)于給不動(dòng)產(chǎn)上了“戶(hù)口”，之后不動(dòng)產(chǎn)的交易如買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押，都將在登記體系里進(jìn)行，新的交易行為會(huì)產(chǎn)生新的登記。這樣的流程保證的是不動(dòng)產(chǎn)交易的安全。
程嘯認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的最初目的，就是為了保證不動(dòng)產(chǎn)交易的安全和效率。然而不動(dòng)產(chǎn)登記今后雖由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)，但是各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)交易的監(jiān)管依然是由相應(yīng)的主管部門(mén)負(fù)責(zé)，土地的交易歸國(guó)土部門(mén)，房屋的交易仍然由住建部門(mén)負(fù)責(zé)。也就是說(shuō)，登記雖然統(tǒng)一了，但與交易分離，不同的交易管理部門(mén)之間溝通不暢，就會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。
程嘯認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)首先存在于預(yù)售房交易過(guò)程中。以前，預(yù)售許可、合同備案以及預(yù)告登記都統(tǒng)一在住建部門(mén)進(jìn)行。只有取得預(yù)售許可后才能預(yù)售，預(yù)售合同才能備案，并且在備案合同的基礎(chǔ)上才能辦理預(yù)告登記。這是維護(hù)購(gòu)房者利益的一套完整的環(huán)節(jié)。然而，現(xiàn)在商品房預(yù)售與預(yù)告登記分開(kāi)以后，如果部門(mén)之間溝通不暢，就會(huì)出現(xiàn)預(yù)售房并未獲得房管部門(mén)的預(yù)售許可，但是卻在登記部門(mén)順利登記的情況。在這樣的情況下，購(gòu)房者的利益就很難得到保障。
另一個(gè)問(wèn)題是交易成本的增加。住建部制定《房屋登記辦法》的管理規(guī)則是，“交易環(huán)節(jié)減少管理、降低成本，把登記搞好”。現(xiàn)在“登記職能被拿走以后，房管部門(mén)會(huì)不會(huì)要求所有的房屋交易都要去它那里審核，支付交易費(fèi)后才能辦理登記？這樣一來(lái)，勢(shì)必會(huì)提高了人們交易的成本?！背虈[說(shuō)，“據(jù)我所知，有些地方的房管部門(mén)準(zhǔn)備這樣做了”。
對(duì)于如何解決這兩個(gè)問(wèn)題，程嘯給出了建議：“以后我們不光登記要統(tǒng)一，登記、交易都要統(tǒng)一，這樣的全流程，就不會(huì)出問(wèn)題。所以現(xiàn)在有一個(gè)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》，以后還應(yīng)該有一個(gè)《不動(dòng)產(chǎn)交易條例》或《房地產(chǎn)交易條例》。目前我們并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)交易的法律和行政法規(guī)，而目前各種形態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)交易迫切需要相應(yīng)的法律和行政法規(guī)加以規(guī)范?！?/p>
本報(bào)北京3月27日電 記者 楊杰 實(shí)習(xí)生 潘昶安
