“你留下房子，我為你養(yǎng)老?！钡盅寒a(chǎn)權(quán)房換取養(yǎng)老金的“以房養(yǎng)老”方式，自提出后一直有爭(zhēng)議，昨天，保監(jiān)會(huì)透露，已起草了《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》，并擬在北京、上海、廣州和武漢四個(gè)城市率先開(kāi)展試點(diǎn)。同時(shí)首次明確“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)實(shí)施細(xì)則。
政策細(xì)則
四地老人
將可抵房產(chǎn)領(lǐng)養(yǎng)老金
去年9月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》提到開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的有關(guān)要求，保監(jiān)會(huì)最新起草了相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，并開(kāi)始在業(yè)內(nèi)征求意見(jiàn)，擬將在北京、上海、廣州和武漢開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，試點(diǎn)期到2016年3月31日止。
據(jù)民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司司長(zhǎng)詹成付介紹，“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)方案，由保監(jiān)會(huì)牽頭，會(huì)同民政部等部門(mén)，出臺(tái)具體操作辦法和實(shí)施細(xì)則。
據(jù)了解，“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”是一種將住房抵押與終身年金相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房屋抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。這項(xiàng)業(yè)務(wù)就是通常說(shuō)的“以房養(yǎng)老”。
60歲以上
擁有完全產(chǎn)權(quán)老人能投保
保監(jiān)會(huì)表示，當(dāng)前我國(guó)缺少將社會(huì)存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為養(yǎng)老資源的有效手段。開(kāi)展試點(diǎn)，盤(pán)活老年人房產(chǎn)，有利于豐富老年人的養(yǎng)老選擇，可以拓寬保險(xiǎn)資金投資渠道，活躍保險(xiǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)，還可以增加二手房上市量，活躍房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)；當(dāng)然最重要的是在當(dāng)前養(yǎng)老床位緊張的情況下，有助于建立多層次的養(yǎng)老保障制度。據(jù)介紹，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)屬于商業(yè)保險(xiǎn)范疇，老年人可根據(jù)個(gè)人生活狀況和養(yǎng)老需求自愿投保。
保監(jiān)會(huì)的《征求意見(jiàn)稿》中明確，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的投保人群應(yīng)為60歲以上、擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。根據(jù)保險(xiǎn)公司對(duì)于投保人所抵押房屋增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品將分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。
參與型產(chǎn)品是指保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益，通過(guò)定期評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品則指保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。兩者的區(qū)別是，前者是如果房屋升值，保險(xiǎn)公司可以從參與型保險(xiǎn)產(chǎn)品中分一杯羹。
單筆合同貸款不超500萬(wàn)
對(duì)于試點(diǎn)保險(xiǎn)公司的資質(zhì)，保監(jiān)會(huì)在征求意見(jiàn)稿中設(shè)置了一定的門(mén)檻。申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司必須開(kāi)業(yè)滿5年、注冊(cè)資本不低于20億元，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)時(shí)上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%，具備較強(qiáng)的保險(xiǎn)精算技術(shù)，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)合理定價(jià)等。此外，單個(gè)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品的初次抵押貸款金額不得超過(guò)500萬(wàn)元。
專(zhuān)家見(jiàn)解
實(shí)施起來(lái)
需沖破多種障礙
現(xiàn)在要開(kāi)展試點(diǎn)，首先需要跨過(guò)哪些障礙？如何贏得公眾的信任？
中國(guó)社科院人口與勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)張車(chē)偉表示，在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，“以房養(yǎng)老”制度推行的時(shí)間已經(jīng)很長(zhǎng)，積累了很多經(jīng)驗(yàn)，但是這個(gè)制度落地到我們國(guó)家，確實(shí)還要沖破很多障礙。一是我國(guó)老百姓的心態(tài)。老人一般都把房子作為留給子女的資產(chǎn)，因此要把房子抵押出去用于自己養(yǎng)老，對(duì)于有子女的家庭來(lái)講，可能不一定能做得到。有的老年人表示：“我把我的房子抵押給銀行后，等我哪天不在了，房子讓銀行給收走了，那我的兒女不得罵我！”二是對(duì)于企業(yè)來(lái)講，這個(gè)新的險(xiǎn)種非常復(fù)雜，涉及到各個(gè)領(lǐng)域，不僅僅是保險(xiǎn)公司，而且還涉及到地產(chǎn)、金融等等，在這些方面如何防控風(fēng)險(xiǎn)，如何操作實(shí)施，可能還要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間的探索。
風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)
房?jī)r(jià)下跌
困擾保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)
但更多的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)仍有濃重的觀望情緒。作為“以房養(yǎng)老”的倡導(dǎo)者，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司的擔(dān)憂深有了解。
孟曉蘇說(shuō)：保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)第一個(gè)擔(dān)心就是房?jī)r(jià)會(huì)下跌、抵押物會(huì)縮水，第二個(gè)擔(dān)心是中國(guó)的土地使用權(quán)只有70年，有的甚至只有40年或者50年，到時(shí)候政府會(huì)不會(huì)把土地收回了？第三個(gè)擔(dān)心是房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，老人去世后，子女再糾纏，不搬出去怎么辦？
不過(guò)，在孟曉蘇看來(lái)，這也不是問(wèn)題。孟曉蘇說(shuō)：中國(guó)的土地使用權(quán)只有70年，有的甚至只有40年和50年，有人說(shuō)到時(shí)候政府就把這個(gè)土地給收回了。他們不知道，早在2008年中國(guó)就出臺(tái)了物權(quán)法，已經(jīng)明確住房土地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期。
如果真的在試點(diǎn)的過(guò)程中或者在我們推行以房養(yǎng)老的過(guò)程中出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌，張車(chē)偉表示，這恰恰可能是最困難的地方。現(xiàn)在之所以選擇一些大城市試點(diǎn)，就是因?yàn)檫@些大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較景氣，保險(xiǎn)公司操作相對(duì)容易。
還有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是通脹的風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)一通貨膨脹導(dǎo)致養(yǎng)老協(xié)議所規(guī)定的資金不能覆蓋老年人生活的時(shí)候，該怎么辦？張車(chē)偉指出，具體保險(xiǎn)的險(xiǎn)種可能有所不同，比如在試點(diǎn)中有兩種保險(xiǎn)方式，參與式的險(xiǎn)種可能就會(huì)考慮通貨膨脹等因素。如果是不參與式的險(xiǎn)種，可能就要自己承擔(dān)通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。
面臨道德風(fēng)險(xiǎn)之考
值得注意的是，道德風(fēng)險(xiǎn)是許多保險(xiǎn)產(chǎn)品售出后保險(xiǎn)公司不得不面對(duì)的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。對(duì)于“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)中的道德風(fēng)險(xiǎn)，他們也有所顧忌。諸如一旦房屋抵押，屋主將傾向于盡可能地減少房屋的維護(hù)和修理的費(fèi)用，增加了這類(lèi)產(chǎn)品的道德風(fēng)險(xiǎn)。一位保險(xiǎn)業(yè)資深人士認(rèn)為，對(duì)于這類(lèi)道德風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司可以利用其風(fēng)險(xiǎn)管理的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行防范，比如訂立合同時(shí)明確規(guī)定投保人應(yīng)盡的義務(wù)等。據(jù)央廣 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》《上海證券報(bào)》
