編者按 最近以來，隨著統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場理念的提出，人們對小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的預期上升，然而國土部、住建部對此則態(tài)度明確，不但發(fā)布了緊急通知，還派出了督查組，要求堅決拆除一批小產(chǎn)權(quán)房，堅決查處一批典型案例。這集中反映了高層對小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度，即對于明顯的違法違規(guī)、破壞耕地行為不能聽之任之，否則遺禍無窮。那么，小產(chǎn)權(quán)房到底何去何從？本刊記者近期在北京、廣東、甘肅、浙江、河北、湖北等地進行了深入調(diào)研。
澆不滅的“小產(chǎn)權(quán)房熱”
黨的十八屆三中全會提出“允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”，土地制度改革全面提速。有些人據(jù)此錯誤認為，小產(chǎn)權(quán)房或?qū)⒑戏ɑＴ谝恍┑胤?，小產(chǎn)權(quán)房甚至出現(xiàn)了高熱不退現(xiàn)象。
面對這一形勢，國土資源部、住建部兩部門于去年11月23日緊急下發(fā)通知，叫停在建、在售小產(chǎn)權(quán)房，北京等地方政府也開始“出重拳”清理拆除部分小產(chǎn)權(quán)房，并將相關(guān)責任人移送公安機關(guān)和監(jiān)察機關(guān)處理。然而，這些舉措似乎并未從根本上扭轉(zhuǎn)市場的預期。
部分地區(qū)交易旺盛
記者從石家莊市開發(fā)區(qū)天山大街一路驅(qū)車走訪發(fā)現(xiàn)，這里密密麻麻分布著20多個樓盤，有六七個沒有任何證件。目前，石家莊小產(chǎn)權(quán)房的“主戰(zhàn)場”轉(zhuǎn)移到了二環(huán)以外，其中一些小產(chǎn)權(quán)房項目已形成較大規(guī)模。
位于石家莊市大郭村的淺山逸景小區(qū)仍在加緊建設(shè)當中。售樓人員告訴記者，小區(qū)是在集體土地上開發(fā)的，現(xiàn)在五證不全。問及兩部門重申的“非法”身份，一位售樓人員表示：“國家禁了好多年了，不也沒動真格的？小產(chǎn)權(quán)房遲早得轉(zhuǎn)正?！?/p>
在北京，記者走訪了昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)和房山區(qū)良鄉(xiāng)地區(qū)，這里的小產(chǎn)權(quán)房已成規(guī)模聚集之勢，分別位于兩地的名為白各莊新村和金鴿園項目各自均有40棟樓左右。
記者調(diào)查了解到，不少小產(chǎn)權(quán)房的價格已經(jīng)相當于同區(qū)域普通商品房的一半，而在幾個月前還只相當于其四分之一。在房山區(qū)良鄉(xiāng)，長期從事小產(chǎn)權(quán)房中介服務的黃女士介紹說，一套80多平方米的二手小產(chǎn)權(quán)房價格已經(jīng)超過90萬元。
在上海，距離市中心約18公里的松江區(qū)九亭鎮(zhèn)是農(nóng)民自建房(小產(chǎn)權(quán)房)較為集中的區(qū)域。記者隨機走進其中一個名叫桃園的小區(qū)，粗略統(tǒng)計一下，整個小區(qū)約有上百棟房屋，每棟三層，帶獨立花園和車位，經(jīng)過裝修的房屋絲毫不亞于別墅。
九亭鎮(zhèn)社會治安綜合治理辦公室有關(guān)人員介紹，全鎮(zhèn)共有111個小區(qū)，其中有十幾個都是農(nóng)民自建小區(qū)，小區(qū)內(nèi)的買賣雙方不用去報備和登記，政府部門根本不知道雙方在交易，對這些自建小區(qū)內(nèi)的房屋買賣政府確實難以做到監(jiān)控和管理。
在深圳，小產(chǎn)權(quán)房集中在寶安、龍崗、龍華新區(qū)等地，由于總價低廉而且不受限購令影響，小產(chǎn)權(quán)房屋交易興旺，買賣十分活躍。位于深圳市區(qū)的一些小產(chǎn)權(quán)房更是賣到了每平方米2萬元左右的高價，與附近的二手商品房價格相差無幾。
“現(xiàn)在能控制住新增的小產(chǎn)權(quán)房就不錯了?！睆V東城市管理部門一位工作人員直言不諱地表示。
名目繁多 花樣翻新
由于國家不承認、相關(guān)部門又嚴查，小產(chǎn)權(quán)房項目一般都變換名目，以國家的某項政策作掩護，以圖蒙混過關(guān)。
記者采訪了解到，不少小產(chǎn)權(quán)房以舊城改造的名義進行開發(fā)，其主要形式有三種，一是一些村(居)未經(jīng)審批，擅自組建隊伍進行建設(shè)；二是部分村(居)與開發(fā)商合作，由村(居)出地，開發(fā)商出錢，雙方利益分成；三是個別村(居)直接把農(nóng)村集體土地賣給開發(fā)商，非法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)。
在甘肅蘭州市七里河區(qū)八里鎮(zhèn)，一些小產(chǎn)權(quán)房打著“城中村改造”“城鄉(xiāng)一體化”等旗號對外銷售。開發(fā)商對購房者承諾，“將來只要補交土地出讓金，就可以由‘村證’變?yōu)椤凶C’”。
還建房也是經(jīng)常使用的名目。湖北省武漢東湖高新區(qū)關(guān)荷葉山社區(qū)，是當?shù)匾?guī)模較大的還建房小區(qū)，房屋近2000套。幾位居委會干部聽說記者要買小產(chǎn)權(quán)房，紛紛出謀劃策，建議購買三期在建的房子，建成交付時買主可直接抽簽，抽到哪戶是哪戶，并可把買主的名字直接在居委會登記“過戶”。
此外，一些地區(qū)打著生態(tài)休閑、旅游、養(yǎng)老等旗號，侵占農(nóng)用地，變相修建出售小產(chǎn)權(quán)房。業(yè)內(nèi)人士認為，如今小產(chǎn)權(quán)房換裝入市，更具欺騙性和迷惑性，其本質(zhì)是打政策“擦邊球”為開發(fā)商、村鎮(zhèn)及個人牟利。
對于部分地方政府已經(jīng)開始的清理行動，一些開發(fā)商始終存在僥幸心理，認為只要規(guī)模夠大、買房者夠多，政府不會輕易動，“法不責眾”。河北省一個開發(fā)商說，政府如果讓小產(chǎn)權(quán)房補款“轉(zhuǎn)正”，補多了購買人不愿意，補少了之前買商品房的人估計要鬧起來?！八远虝r間弄不下來，一切照舊?！?/p>
正是在這一心態(tài)作用下，小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展迅猛。中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說：“前些年小產(chǎn)權(quán)房基本屬于小打小鬧、私下買賣，現(xiàn)在動不動就建出一個成規(guī)模的花園小區(qū)來?！?/p>
執(zhí)法偏軟 收效有限
盡管國土資源部、住建部下發(fā)緊急通知，要求全面準確理解十八屆三中全會精神，同時重申小產(chǎn)權(quán)房的非法性和危害性，但這劑猛藥似乎并未起到預期的作用。
“我們聽到類似的‘隔空喊話’太多了，但很少見到清理整頓小產(chǎn)權(quán)房的實質(zhì)性行動。”多年研究小產(chǎn)權(quán)房問題的河北省社會科學院研究員王峰說，針對小產(chǎn)權(quán)房問題，國家?guī)缀趺磕甓枷掳l(fā)文件，“雷聲大雨點小”。
記者在多地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，執(zhí)法困難，源于其背后已形成相對完整的利益鏈。從村集體到開發(fā)商到購房者，每一環(huán)節(jié)的參與者都能從中獲得自己想要的利益，大家各取所需，相安無事。
兩部委下發(fā)的緊急通知，未能阻止深圳市“新城國際”“佳和園”“香榭酈景”等小產(chǎn)權(quán)房項目的順利銷售。
深圳市規(guī)劃土地監(jiān)察支隊法制處副處長廖永生說，他去看過這些小產(chǎn)權(quán)房，有的占地幾十萬平方米，配套設(shè)施很全?！澳隳苤浦沟米幔窟@背后都是有利益鏈的。雖然是村干部所為，但村里有這個需求，就會轉(zhuǎn)化為街道辦的需求，最后區(qū)里甚至市里都會有人出來阻止執(zhí)法。”
執(zhí)法不給力，整治小產(chǎn)權(quán)房的效果可想而知。在兩部門緊急通知再次明確小產(chǎn)權(quán)房的“非法身份”后，搜房網(wǎng)進行了一項關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)查。結(jié)果顯示，仍有超過一半的受訪者表示“會考慮購買，因為價格低”，兩成多的受訪者表示“不好說”，只有25%的受訪者明確表示“不會購買”。(記者 白麗萍 張濤 詹奕嘉)
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