“北上廣深同比漲幅高達(dá)20%，26個(gè)主要城市漲幅超10%，69個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲……”2013年全國(guó)房?jī)r(jià)漲聲一片，這與年初各地制定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。中央提出建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度，問(wèn)責(zé)制能否真正“兌現(xiàn)”，公眾頗為關(guān)注。
26城市房?jī)r(jià)同比漲幅超10%，年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)許會(huì)“落空”
郊區(qū)本是北上廣深樓盤的價(jià)格“洼地”，但2013年這些一線城市的郊區(qū)樓盤卻接連出現(xiàn)放量成交勢(shì)頭，價(jià)格一路飆漲，甚至領(lǐng)漲整體樓市。
短短一年間，位于北京大興的地鐵4號(hào)線始發(fā)站的樓盤，平均每平方米上漲幅度超過(guò)5000元。位于南五環(huán)外的亦莊，不少樓盤價(jià)格每平方米則突破3萬(wàn)元。
2013年，中國(guó)樓市迎來(lái)了2009年之后的又一次“爆發(fā)”。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的11月全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，一線城市新建住宅價(jià)格已連續(xù)3個(gè)月同比漲幅在20%以上；廈門、南京、西安、武漢等26個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅達(dá)到或超過(guò)10%。
國(guó)務(wù)院2013年初出臺(tái)的“國(guó)五條”要求，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市(除拉薩外)要制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。多地城市為此提出，當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷》績(jī)r(jià)格漲幅不高于本年度城市或城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)幅度。北京、上海等地明確表示要“基本穩(wěn)定”。
然而，過(guò)去的2013年，全國(guó)許多城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)明顯上漲，完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)基本無(wú)望。數(shù)據(jù)顯示，扣除價(jià)格因素影響后，大多數(shù)二線城市的居民人均可支配收入的實(shí)際增速都未超10%，廣州為8.1%，深圳為8.6%。這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)上漲幅度。
迫于房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的壓力，2013年第四季度以來(lái)，多個(gè)城市集體發(fā)力進(jìn)行調(diào)控升級(jí)?！熬┢邨l”“滬七條”“深八條”“穗六條”等政策相繼出臺(tái)，武漢、南京等二線城市也紛紛出臺(tái)“新政”，內(nèi)容無(wú)外乎嚴(yán)格限制新房?jī)r(jià)格審批、提高外地居民限購(gòu)年限、提高或研究提高二套房首付款比例等抑制供需兩端的調(diào)控方式。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析，“綜合數(shù)據(jù)來(lái)看，四個(gè)一線城市完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)幾乎不可能；房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10%的城市完成目標(biāo)希望渺茫；還有23個(gè)漲幅在8%－10%之間的城市完成年度調(diào)控任務(wù)的難度同樣非常大。”
“招式”頻出難控房?jī)r(jià)，“問(wèn)責(zé)制”遭遇“軟執(zhí)行”
事實(shí)上，嚴(yán)控房?jī)r(jià)一直是各地貫穿全年的工作，不少城市使出“渾身解數(shù)”，創(chuàng)新調(diào)控“招式”。抑制供需兩端，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)被“壓低”，短期內(nèi)降了溫，但未有實(shí)質(zhì)性影響。
例如，北京在2013年初“國(guó)五條”落地細(xì)則中明確要求“新項(xiàng)目?jī)r(jià)格不高于周邊，老項(xiàng)目?jī)r(jià)格不高于前期”，臨近年底又要求每平方米單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元的新盤不予發(fā)放預(yù)售證。一些地方甚至在調(diào)控細(xì)則中明確表示“加大中低價(jià)中小戶型產(chǎn)品審批”。上海、廣州等地大量推出郊區(qū)盤以平抑房?jī)r(jià)。
業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控難以觸及地方政府的根本利益——土地財(cái)政，也就難以控制住房?jī)r(jià)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)主要的40個(gè)城市，土地成交額高達(dá)14707億元，同比2012年上漲45%。北上廣深等一線城市全面創(chuàng)造年度土地成交新記錄。
“一面是政府高喊‘嚴(yán)控房?jī)r(jià)’，另一面卻是‘放任’土地市場(chǎng)成交火爆，暴露的恰是地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)于依賴?！睆埓髠ケ硎?，房?jī)r(jià)與地價(jià)總是相互影響。在樓市火爆的時(shí)候，地方政府更愿意多賣地，而缺乏真正控制房?jī)r(jià)的動(dòng)力。目前看來(lái)，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)集體不達(dá)標(biāo)將成必然。
“房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，嚴(yán)厲問(wèn)責(zé)不能落空?！敝袊?guó)指數(shù)研究院華中市場(chǎng)總監(jiān)李國(guó)政表示，問(wèn)責(zé)制的權(quán)威性受到挑戰(zhàn)，勢(shì)必將削弱調(diào)控政策的影響力。購(gòu)房者不僅對(duì)“屢調(diào)屢漲”的房地產(chǎn)調(diào)控措施失去信心，甚至也會(huì)質(zhì)疑樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。不少分析人士指出，房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)的地位，也決定了問(wèn)責(zé)制落實(shí)的難度，“如何問(wèn)責(zé)，誰(shuí)來(lái)問(wèn)責(zé)，對(duì)誰(shuí)問(wèn)責(zé)”等都會(huì)遭遇“軟執(zhí)行”。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)表示，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)是政府對(duì)于百姓的“承諾”，沒(méi)有完成目標(biāo)而“爽約”，蒙混過(guò)關(guān)只會(huì)喪失公信力。
“定目標(biāo)”應(yīng)注重科學(xué)性，調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制亟待建立
事實(shí)上，除了房?jī)r(jià)調(diào)控年度目標(biāo)“落空”，個(gè)稅調(diào)控也被“懸空”，除北京外，多城市在執(zhí)行中未公布房屋交易20%個(gè)人所得稅的征收實(shí)施細(xì)則，政策變成了“只見(jiàn)樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)”。
而在歷次調(diào)控過(guò)程中，“上有政策，下有對(duì)策”的現(xiàn)象沖抵調(diào)控效果。購(gòu)房者為了突破家庭限購(gòu)數(shù)量，“假離婚”之類的招數(shù)“應(yīng)運(yùn)而生”；開(kāi)發(fā)商為了逃避限價(jià)監(jiān)管，拆分精裝、毛坯合同變相漲價(jià)的行為屢禁不止。最后的結(jié)果是房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)下降了，開(kāi)發(fā)商錢也沒(méi)少賺，但房?jī)r(jià)上漲的頑疾卻難以治愈。
歲末年初，開(kāi)發(fā)商推盤的積極性明顯降低，二手房市場(chǎng)的新增房源量和客源量也有所下降。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，各地年底調(diào)控“升級(jí)”大多從抑制需求角度出發(fā)，雖然可以拉低統(tǒng)計(jì)數(shù)字，但畢竟“治標(biāo)不治本”。當(dāng)前市場(chǎng)趨冷出現(xiàn)觀望情緒，未來(lái)在剛需自住為市場(chǎng)主體的城市，需求仍將會(huì)得到持續(xù)釋放。
高地價(jià)、高利潤(rùn)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的利益鏈難以拆除，地方政府放任土地財(cái)政依賴就無(wú)法改觀。專家提出，要扭轉(zhuǎn)這一局面，應(yīng)貫徹好三中全會(huì)提出的要“完善干部考核評(píng)價(jià)制度”，“糾正單純以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度評(píng)定政績(jī)的偏向”。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，著眼未來(lái)，調(diào)控方式上會(huì)有所變化，以目標(biāo)控制為手段的調(diào)控方式將會(huì)逐步淡化。2014年，應(yīng)加快推動(dòng)土地制度改革、房產(chǎn)稅擴(kuò)容等，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的出臺(tái)令人期待。
住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度將由需求管理轉(zhuǎn)向供給管理，下一步既要增加供給，又要釋放存量?！皹鞘姓{(diào)控的任務(wù)和責(zé)任應(yīng)下沉給地方，對(duì)個(gè)別房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要適時(shí)約談，共同尋找房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的原因，制定行之有效的辦法。”(孔祥鑫 徐海波)
